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サラリーマン、家を買うなら60歳・現金で

サラリーマン、家を買うなら60歳・現金で
現役時代は賃貸 資金をためて「終の棲家」を

いつかは手にしたいマイホーム。
住宅ローンを組むなら働き盛りの今のうちに……と考える人も多いだろう。
しかし、住宅は人生最大の買い物。
時期や物件を誤ればローン返済で家計が火の車に陥ることも少なくない。
生涯にわたる生活設計を考えたうえで、どのタイミングでどのような住まいを選ぶべきかを考えよう。

 「住宅ローンを抱えるリスクはここ数年で格段に高まっている」。
定期昇給や終身雇用はかつてのように期待できないうえに、転職やリストラで収入のない期間が生じる危険性は高まっている」。
ちょっと背伸びして購入した住宅のローン返済に窮する家庭からの相談も増えているという。

相続や親の金銭的支援を期待できない人にとって、間違いのない住宅計画には家庭の貯蓄残高の生涯推移と照らし合わせて考えることが必須だ。
現在30代半ばで子ども2人を持つサラリーマン家庭が住宅を購入した場合の貯蓄残高の推移を試算。

35歳で貯蓄1000万円を持ち、年収600万円の夫と専業主婦の妻、未就学児2人の世帯が将来を考えて広めの一戸建てを5000万円で購入した場合。
貯蓄のうち750万円を頭金に充てたとする。
一般的な生活費でやりくりしていては、購入当初から常に赤字で、子どもの大学入学など出費が相次ぐ50代には3000万円を超える赤字となってしまう。

夫の年収が700万円だった場合。
生涯収入が大幅に上がるものの、やはり50代には1500万円を超える赤字を抱えてしまう。
かなり切り詰めた家計で生活をしなければならない。

貯蓄残高の推移には『50代の谷』が存在する。
給与所得が伸びなくなり、子どもの大学入学費用など、貯蓄を崩さざるを得ない出費がかさむ。
住宅ローンを組むなら、まずこの50代の谷を乗り越えられる計画なのかどうかを考えなければ安心して老後を迎えられなくなってしまう。

一方、妻も60歳になるまで働き続けた場合はローンを返し続けても59歳の時点で約5800万円の貯蓄ができる。
夫婦2人の退職金を得た60歳の貯蓄額は約9000万円に上る。
50代で一時的に貯蓄の伸び率が鈍化するものの「谷」はみられず、老後に備えるには十分な資産を用意できる。
体の衰えを感じたら介護付きの施設を買って住み替えることも可能な貯蓄額だ。

子ども2人を持つ家庭が30代で家を買う場合、妻の年収200万円が損益岐。
妻が厚生年金に加入し続けて働けば、2人の年金受給額も増えるため安心して老後を迎えられる。

念願のマイホーム。夫婦共働きでないと手に入らない夢で終わってしまうのだろうか。
家計を圧迫するうえ返済不能になるリスクも負う住宅ローンを使わずに住宅を購入する方法がある。
60歳、キャッシュでマイホーム計画だ。
定年までは賃貸住宅に住み続ける。
そのうえで、30代で住宅を買うとしたら支払うであろう頭金相当額と、修繕積立金などの毎年かかる住宅維持費分を60歳まで手をつけずに運用する計画。

60歳になるころには子どもも独立し、一般的なサラリーマンは現役も引退している。
都心から離れた静かな場所で、夫婦2人が暮らすに足りる広さのマンションを購入するには2000万円もあれば十分。

たとえば年収700万円のファミリー世帯が35歳から家賃20万円の賃貸マンションに住んだ場合、特に運用をしなくても59歳時点で約800万円が貯蓄として残り、退職金を得た60歳には約2900万円になる。

賃貸なら家計や勤務先の移動など、生活環境の変化で住み替えも簡単にできる。
現役時代に住む住居の家賃を下げれば、その分を貯蓄に回すこともできる。

35歳で750万円の頭金を払うつもりだった人が、この資金を25年間1%で運用すれば、60歳になるころには937万5千円となる。
さらに年50万円の住宅維持費を年1%の運用で積み立てれば、1283万7千円。
合計2221万円2千円となり、夫婦2人の「終の棲家(すみか)」もキャッシュで手が届く。

試算は夫の年収が年2%ずつ上がり、物価が0.5%上昇することを前提としている。
低成長と長引くデフレの日本の実態は、より厳しい。
右肩上がりで給料が上がり、雇用も安定していた時代と違い、今は生活設計にいくら慎重になっても足りないくらい。
住宅購入という夢が、後々の生活で「悪夢」となってしまわぬよう、まずは貯蓄計画と生活設計を見直してみたい。
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by shokunin_nin | 2012-10-11 00:13 | 資産運用 | Comments(0)

震災後の家探し5つの新常識

1.何よりも耐震力を重視
←住宅の耐震強度に対する感度がより高まる。

2.マンションは高層よりも低層
←高層階の揺れ、停電時にエレベーターが使用できないことに不安を覚える。

3.湾岸の埋立地より台地
←液状化、津波の現実を目の当たりにし、湾岸の埋立地の不安が増幅。
 地盤をより重視。

4.オール電化は様子見
←停電により、電気にすべてを依存することのもろさを認識。
 電気一極集中を避ける。

5.職場から歩いて帰れる場所に
←帰宅難民の辛さを実感。
 電車が運行不能になっても、職場からなんとか歩いて帰れる場所に住みたい。
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by shokunin_nin | 2012-09-13 22:29 | 資産運用 | Comments(0)

震災後のマイホームチェックポイント

1.まずは外観を自分の目で確かめる
  思わぬところにひび割れも

地震の後は、まずはマイホームの外観をぐるりと目で確認する。
被害があるかどうか一目瞭然なのが、ひび割れ。
外壁や室内の壁面などに、幅の大きいものが複数ある場合は、業者に修繕を依頼する必要がある。
マンションでは、外壁タイルが広範囲ではがれていることもある。
こちらも、管理組合と話し合い、修繕を依頼する。
漏水にも注意。
天井や床下の給水管や配水管がずれ、水がしみ出しているケースがある。
洗面台下や天井の点検口ある場合は、ふたを外して水漏れがないか、確認してみる。
建物周辺がぬかるんでいるなら、地中の給水管などが破損している疑いがある。
この場合は、すぐに業者に点検と修理を依頼する。


2.耐震診断、補強を急ぐ
  旧耐震物件は要注意

1981年6月以前の、いわゆる「旧耐震」の一戸建てやマンションの場合は、耐震診断を受けておくこと。


3.マンション管理組合は機能したか
  いざという時に問われる組織力

緊急時に真価が問われるのが、マンション管理組合の組織力。
日頃から組織力が高い管理組合ほど、いざという時の対応も間違いがない。
例えば、意識の高い管理組合は、緊急理事会を開き、被害状況の確認を取るなどして、情報公開を徹底している。
非常時に備えた防災訓練も開き、避難方法や避難場所の確認なども怠らない
大規模修繕のための積立金も、優秀な管理組合ほど綿密な計画を建てている。
日頃から強固な財務基盤が築けていれば、いざという時も安心。


4.設備は正常に稼働しているか
  エレベーターと機械式駐車場の調査は念入りに

マンションに住んでいる場合、共用部分の日々使う設備もすぐにチェックする。
特に重点的に調べておく必要があるのが、エレベーターと機械式駐車場。
エレベーターが地震時に最寄り階で停止し、閉じ込めはなかったかなど、非常時の作動については、保守会社に確認しておく。
機械式駐車場も、地震の影響を受けている場合がある。
破損や傾k、沈下などは、一見しても分かりにくい場合もある。


5.ここ一番でわかる、管理会社の対応力
  困った時に頼りになったか?

管理人の派遣など、マンション管理にまつわる様々なサポート業務を担うマンション管理会社。
震災後の対応も適切だったか。
例えば、管理会社が建物や建物周囲の被害状況確認を迅速に実施していたか。
管理会社の担当者が、住民に被害状況の確認に来たか。
これらは管理会社のサポート能力を判断する際の大きなポイントとなる。
さらに、被害相談や補修工事の依頼に対して、迅速に対応してくれたかなども、管理会社を評価するうえでの参考となる。
あまりにずさんな対応の場合は、管理組内で話し合い、管理会社を変更することも検討。


6.緊急時の備蓄、対応マニュアルの作成

備蓄や防災倉庫などを設置しているマンションはまだまだ少数。
いざという時のために、用意をしておく。
緊急対応マニュアルなど、今回の地震を活かすための準備を怠らないようにしておく。


7.地震保険の加入は、議論を尽くして
  万能ではない地震保険

大震災の後は、地震保険への加入が高まる傾向にある。
マンションの専有部分は、住人の任意で決められるが、共用部分の加入に関しては、管理組合で議論する必要がある。
ただし、地震保険は万能ではない。保険金の支払い有無は、建夫のの主要な構造部(柱、壁、床、屋根など)の損傷度合いで判断され、満額を受け取れる例は少ない。
共用部分の窓ガラスや扉、給排水設備等の修復に高額な費用がかかっても、原則、地震保険の対象にはならない。


8.停電対策は万全か
  高層マンションは特に注意

停電による高層マンションのぜい弱性が明らかになった。
電気が止まってしまうと、エレベータはもちろん、水道も利用できなくなるマンションが相次いだ。
計買う停電は、原則として回避されたとはいえ、停電のリスクは依然として残されている。
給水ポンプ、エレベーター、インターフォン、自動ドア、機械式駐車場、防犯カメラ、防災きkなど、停電時にどのような影響を受けるか。
その際に、どう対応すればよいか注意しておく必要がある。


9.コミュニティの重要性を認識せよ
  遠くの親戚より、近くの隣人

都心部のマンション住民の場合、隣人との付き合いは希薄になりがち。
だが、非常時には、近隣同士の助け合いが、時に命を救う場合もある。
日頃から、地域やマンション住民同士のつながりは大事にする。
特に、マンションの場合は、管理組合などがイベントを開催してコミュニティづくりに力を入れる。


10.重要書類の場所を把握しておく
   意外と知らない書類の場所

設計構造図、構造計算書など、建築物に関連した重要書類はいくつもある。
これらは、万が一物件が被害を受けた場合に、修繕などに必要。
マンション管理組合の管理がずさんな場合、保管場所があいまいになっているケースもある。
改めて、書類のありかを確認しておく。
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by shokunin_nin | 2012-09-05 21:37 | 資産運用 | Comments(0)

エコドライブ

節約=安全=エコ
エコドライブのテクニックは、一言で言えば「ゆったり」した走行を心がけるということ。
これらのコツは、車の流れを把握して先を見る、車間距離にも余裕を持つ、急発進急停車を止めるなど、どれをとっても安全な走行に繋がるものでもある。
また、燃費が向上するということは省エネルギーにもなり、地球環境保護の面からみても非常に有効。

エコドライブは安全でお財布にも環境にも優しい。



ふんわりスタート
優しい発進を心掛ける
普通の発進より少し緩やかに発進する(最初の5秒で時速20キロが目安です)だけで11%程度燃費が改善する。
やさしいアクセル操作は安全運転にもつながる。
時間に余裕を持って、ゆったりした気分で運転する。
まずブレーキペダルから足を離したらすぐにアクセルを踏まず、一呼吸置いてからゆっくりと踏むようにする。
オートマ車の場合はブレーキから足を離すと自然に前に進む「クリープ現象」というものが起きるが、このクリープで前進したところでじんわりアクセルを踏むようにする。
アクセルは踏みしろから先に、わずか少しだけ踏む程度の感覚。
エンジンの回転数で言うと2000回転未満。
それ以上踏み込む必要はない。


加減速の少ない運転
車間距離は余裕を持って、交通状況に応じた安全な定速走行に努める
車間距離に余裕をもつことが大切。
車間距離を詰めたり、速度にムラのある走り方をすると、加減速の機会も多くなり、その分市街地で2%程度、郊外で6%程度燃費が悪化する。
また、同じ速度であれば、高めのギアで走行する方が燃費がよくなる。
交通の状況に応じ、できるだけ速度変化の少ない安全な運転をする。

高速道では速度を控える
目標速度を5km/h抑えると、5%程度燃料消費が少なくなる。

走行中は先を見ることがポイント。
車の流れや信号などを見ながら常に先の状況を把握し、なるべく一定速度で走行し、無駄なアクセルワークはしないようにする。
長いストロークで一定速度で走行できるような状況の場合、アクセルはごく緩く踏みっぱなしの状態がベスト。
アクセルを踏んだり離したりを繰り返すのはNG。


早めのアクセルオフ
エンジンブレーキを積極的に使う
エンジンブレーキを使うと、燃料の供給が停止される(燃料カット)ので、2%程度燃費が改善される。
停止位置が分かったら、早めにアクセルから足を離して、エンジンブレーキで減速する。
また減速したり、坂道を下る時にはエンジンブレーキを活用する。


エアコンの使用は控えめに
車内を冷やしすぎないようにする
気象条件に応じて、こまめに温度・風量の調整を行う。
特に夏場に設定温度を下げすぎないことがポイント。
外気温25℃の時に、エアコンを使用すると、12%程度燃費が悪化する。


アイドリングストップ
無用なアイドリングはやめる
10分間のアイドリング(ニュートラルレンジ、エアコンOFFの場合)で、130cc程度の燃料を浪費する。
待ち合わせや荷物の積み下ろしのための駐停車の際にはアイドリングを止める。


暖気運転は適切に
エンジンをかけたらするに出発する
現在販売されているガソリン乗用車においては暖機不要。
寒冷地など特別な状況を除き、走りながら暖めるウォームアップ走行で充分。
暖機することにより走行時の燃費は改善しますが、5分間暖機すると160cc程度の燃料を浪費するで、全体の燃料消費量は増加する。


道路交通情報の活用
出かける前に計画・準備をして、渋滞や道路障害などの情報をチェックする
1時間のドライブで、道に迷って10分余計に走行すると14%程度の燃費悪化に相当する。
地図やカーナビ等を利用して、行き先及び走行ルートをあらかじめ計画・準備する。
また道路交通情報をチェックして渋滞を避ければ燃料と時間の節約になる。
カーナビやカーラジオ等で道路交通情報をチェックして活用する。


タイヤの空気圧をこまめにチェック
タイヤの空気圧が適正値より50kPa(0.5kg/c㎡)不足した場合、市街地で2%程度、郊外で4%程度、それぞれ燃費が悪化する。
また、安全運転のためにも定期的な点検は必要。


不要な荷物は積まずに走行
不要な荷物は積まないようにする
100kgの不要な荷物を載せて走ると、3%程度燃費が悪化する。
車の燃費は荷物の重さに敏感。
運ぶ必要のない荷物は、車から下ろす。


駐車場所に注意
渋滞を招くことから、違法駐車はやめる
交通の妨げになる場所での駐車は交通渋滞をもたらし余分な排出ガスを出させる原因となります。平均車速が時速40kmから時速20kmに落ちると、31%程度の燃費悪化に相当すると言われている。
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by shokunin_nin | 2012-07-23 21:13 | 資産運用 | Comments(0)

賃貸か持ち家か

東京都心で、住宅を借りられない高齢者が増えている。
リスクの高さを理由に契約を拒まれ、行き着く先は築30年以上の木造アパート。
持ち家ではなく一生賃貸という選択肢にも、落とし穴が潜んでいる。

東京都心で今、築30年以上の古い木造アパート人気が高まっている。
と言っても、最近流行のリノベーション物件ではない。
借り手は、身寄りのない高齢者や生活ほど社など、住宅に困窮した人々。
保証人のいない高齢者が新築や築浅の物件に入居することは難しい。
生活保護者の増加ともあいまって、都心では、高齢者による木造アパート人気という奇妙な現象が起きている。
人口の加齢が進む日本。
高齢化といえば、地方の問題と片付ける人が少なくないが、実は都市部の高齢化のほうがより深刻。

住宅を買わず、一生賃貸住宅で暮らす。
若い世代を中心に、こうした住み方を選ぶ人は、着実に増えている。
ライフステージにあわせて柔軟に住み替えたい、将来不安からローンは組みたくない、そもそもローンを組めるほどの収入がない。
持ち家を敬遠する背景には様々な要因があるが、住宅を所有する世帯は今後着実に減っていくのは間違いない。
その一方で起きているのが、賃貸住宅探しに苦労する高齢者の増加である。
賃貸葉の多くは、減り続ける人口に対して現状の住宅物件が過剰になるとの判断から、今後も借り続けようという行動に走っている。
現状の賃貸物件が将来も存続するとは限らない。
賃貸収入が減って採算が割れれば、大家も破綻するしかなく、マーケットの縮小とともに賃貸物件の数もどんどん減っていくから。
特に都心部では、高齢者がリスクの高い借り手として敬遠されることになる。

政府も対策は打っている。
2009年8月に施行した改正高齢者住まい法では、高齢者が円滑に入居できる賃貸住宅の登録制度を改善し、高齢者向け賃貸住宅の裾野を広げようと力を入れ始めた。
足元の都市部の不動産市況は、回復しつつある。
歴史的な低水準で推移している金利や住宅ローン減税など政府の景気刺激策の効果もあり、マンションや戸建販売も回復傾向が鮮明となってきた。

だが、こうした住宅を購入しているのは、高所得者のみという指摘もある。
結局、持ち家か賃貸かを選択できるのは富裕層だけ。
それ以外は、恩後住宅で本当に苦労することになる。
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by shokunin_nin | 2011-12-01 23:46 | 資産運用 | Comments(0)

車は買うべきか

年間マイカー維持費はタクシー初乗り1100回分。

持ち家と並ぶ、サラリーマン人生の「2大出費」がマイカー。
車の維持コストが家計に重い負担をかけていると指摘するのは、「家計の見直し相談センター」の藤川太氏(ファイナンシャルプランナー)だ

まず、年間の維持費がバカにならない。
そのうえ、住宅とは違って6年ほどで次々に買い替えていくものなので、高価な車種に乗っていなくても、マイカーにかかる費用は生涯で3000万円を超える。
つまり家が一軒建つほどの出費になる、とんでもない“カネ食い虫”。

平均的なマイカー(200万円)を購入した場合、年間のコストはいくらなのか。


車体の費用200万円を、60回払いのローンで払うとすると、月々3万5000円で年間42万円。
駐車場代は月1万円として年間12万円(ただし、都心部なら月3万円は下らない)。
これらに加え、車検代(1年あたり7万5000円)、保険料(5万円)や自動車税(3万4500円)は、車に乗らなくても毎月かかるコスト。

さらに、ガソリン代、エンジンオイルやタイヤ交換といった整備費用、高速代や外出時の駐車場代がかかる。
これらは乗らなければ抑えられる費用だが、平均的にはこれだけで17万6000円。
マイカーを維持するためだけに年間80万円以上が消えているのだ。

これだけの費用をかけても、よほどの稀少車でない限り、資産にはならない。
まだ十分に動く5年落ちの乗用車でも、下取り価格はタダ同然になってしまう。
場合によっては、マイカーを持たずタクシーやレンタカーを使う方が経済的

マイカーにかかる年間80万円があれば、たとえば東京の場合、タクシー初乗り710円なら年間1100回以上、つまり2km以下の近距離なら毎日3回以上も乗れる計算になる。
3kmほどをマイカー通勤しているのなら、同じ距離のタクシー料金は1500 円程度。
80万円あれば、年間270回乗ってもおつりがくる。これなら平日はほとんどタクシーで通勤できることになる。

休日に旅行やレジャーで車を使う場合も、レンタカーで十分。
小型車なら年間100日程度借りることができる。

地方など、どうしても生活に自家用車が必要ならば、軽自動車への乗り換えがおすすめ。
エコカーも燃費がいいが、車体費用や税金を考えるとまだ軽自動車のコストの方が低い。

いまはマイカーを持たない30代以下の世代が増えているが、これは極めて現実的な選択といえる。
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by shokunin_nin | 2011-11-27 23:25 | 資産運用 | Comments(0)

エコはお得?

例えば、冷蔵庫を14万円で買う。
買い換えの前と後で電気代を比べると、3分の1に減った。
そうすると1年間に2万円ずつ電気代がもうかる計算になる。

今14万円持っているとする。
高い利回りを得られる投資ができるほど才能がないから、仕方なく銀行に預けることになる。
その場合、電気代を自動引き落としでもって毎年2万円余計に取られ続ける。

その貯金の代わりに14万円を冷蔵気に替えたとする。
そうすると、7年経つと元が取れる。
冷蔵庫は7年くらいでは壊れないから、その先が2万円ずつもうかってくる。

単純な負担論のようにこの省エネタイプの冷蔵庫を購入した14万円を負担ととらえるのはおかしい。
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by shokunin_nin | 2011-05-24 23:29 | 資産運用 | Comments(0)

学資保険

学資保険とは簡単に言えば、子供の教育費を貯めるための積立型の保険のこと。
子供の将来の教育資金のために、決められた保険料を支払えば、子供の成長とともに学校入学時には祝い金(進学学資金・学資祝金)や、満期時には満期保険金(満期学資金・満期祝金)を受け取ることができる。
昨今では学資保険不要論が多く聞かれるが、いい学資保険を選び賢く利用すれば、メリットはまだまだある。

学資保険の主なメリットは次の3点。
1.半強制的に教育資金を作ることができる。
2.保険契約者(父など)に死亡・高度障害等万が一のことがあれば、それ以降の保険料の払い込みが免除されるが、満期保険金等は契約時のまま受け取ることができる(保険料払込免除条項付)。
3.銀行に預けるよりは少し利子が高い(貯蓄型の学資保険)。
学資保険は保険期間が短いので(子供の教育費積み立てが目標ですから当然)、なるべく早く加入するようにしましょう。
学資保険は、早く加入すればするほど月々の保険料が少なくて済むので毎月の負担が軽くなるし、返戻率(保険料総額に対する受け取れる祝い金と満期保険金の合計額の割合)も高くなるのでお得。
多くの学資保険は、子供が誕生する前に(出産予定日の140日前から)加入できる。
できれば妊娠中に学資保険の加入を検討し、加入するなら子供が0歳時に契約する。
ただし、親(保険契約者)が高齢な場合、学資保険に加入できないこともありますのでご注意を。
また、学資保険は保険会社によって保障内容や特徴が異なるので、それぞれの学資保険の内容を比較検討してよりよいものを選択し、無駄な保険料を支払わないようにすることも大切。

学資保険には大きく分けて貯蓄型と保障型の2タイプがある。
貯蓄型の学資保険とは、単純に言えば教育資金を積み立てるだけで、子供の医療保障や育英(養育)年金などが付いていない学資保険のこと。
貯蓄型なら、祝い金(進学学資金・学資祝金)と満期保険金(満期学資金・満期祝金)を合計した受取総額が支払い総保険料を下回ることはまずなく、それでいて親がもしもの場合の保険料払込免除条項のような、預貯金にはないメリットがある。
保障型の学資保険とは、子供の医療保障や育英(養育)年金などの保障が付加された学資保険のこと。
育英年金とは、親(保険契約者)に死亡・高度障害など万が一のことがあったら、満期になるまでの間、子の養育のための所定の年金が受け取れるというもの。
保証型の学資保険は、貯蓄型に比べて多くの保障が付いていて手厚い保険に思えますが、これらの保障のための保険料が付加されていますので、保険期間中に何も無ければ、受取総額(祝い金・満期保険金)が支払った保険料の総額を下回ってしまう(逆ザヤになる)のが通常。
子供の医療保障や育英年金などは、学資を積み立てるという目的とは本来関係ないもの。
そういうわけで、子供の教育費を作るという目的だけで学資保険に入ろうとするなら、貯蓄型の学資保険を選択する。
なお、一般的な家庭が学資保険で貯めることができるのは大体200~300万円ぐらい。
学資保険はあくまで教育費の一部、特に大学の入学時の費用(入学金+学費)を賄うためなど、目標を絞って活用するのがいい。


学資保険は戻り率が悪い。
プロの裏ワザがある。
それは、学資保険の代わりに終身保険!
子供の教育費を作るために活用できる保険は学資保険だけではない。
「学資保険」という商品名でなくても、学資用に使える保険がある。
例えば、こんな保険。
・保険料の払込期間が10 年。
・払込期間満了時点で積立利率1.75%。さらに今後金利が上昇する場合は、積立利率も一定の条件の下、上昇する。
保険としては「終身保険」だが、学資資金を貯めるため、万一の際の保障を確保するためには最適な保険。
ただし、使い方によっては他保険と比べ、不利になってしまうこともある。
払込期間の途中で解約した場合、解約返戻金として戻る割合が低い。
それもそのはず、「学資保険」の被保険者は、お父さんと子ども。
お子さまや、お父さんに万が一のことがあれば、お子様は死亡保険金をお父様のばあいは、保険料払込免除となって18歳時に満期金や育英金を受け取ることに。
つまりダブルで生命保険料がかかるわけ。
おまけに、こどもの医療保険もついているので、元本割れも仕方がない。
そもそも子どもの教育資金の捻出のために「学資保険」に加入するが、もし、お父さんに万が一のことがあると、お子さんは大学に通うことも経済的に難しくなる。(母子家庭の平均年収は200万円)
だから、学資保険は、貯蓄目的と、お父さんに万が一の場合の大学資金の確保が目的・・・・
子どもの万が一のための生命保険金は目的外。
だったら、お父さんのみに、生命保険を用意ししかも学資保険のように、15年~18年など短い期間で保険料の払込を終わらせ、子どもの大学の費用に備えればいい。
そのために、お父さんに「終身保険」を保険料払込を15~18年で設計し加入すると今、いろいろな終身保険がありますが、元本割れはまずない。

貯金は、お父さんに万が一のときに、積み立てていたお金のみが、遺族の手元に残る。
積立ていた期間が短いと、たとえば、1回だけ1万円積立して万が一のときは当然、1万円がご遺族の手元に。
これでは、子どもの大学への進学は無理。
一方、生命保険は、たった1回だけ、1万円保険料を支払っただけだが、万が一のときは、仮にその生命保険金が500万だとすると、お子さまの教育資金がそれでまかなえる。
だから、貯蓄と生命保険を同時に用意できるプランとして、お父さんのみに、支払い期間の短い終身保険を用意することも生命保険の有益な使い方。
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by shokunin_nin | 2010-12-21 00:36 | 資産運用 | Comments(0)

中古マンション購入はここを押さえよ

①ロケーション
いざという時に賃貸に回せるように、人が住みたいと思っている街を選ぶ方が低リスク。

②自分が住みたい家は人も住みたい。
自分が見て住みたいと思うマンションを選ぶ。
そういう物件は往々にして、他の人も住みたいと思うもの。
でないと、賃貸に回す時に苦労する。

③老朽マンションは横広がりの低層物件
中古マンションの中には、現在の耐震基準を満たしていないものがある。
1981年の建築基準法改正が反映されていない83年以前に竣工した物件には注意した方がいい。

④マンション価値は管理で決まる
マンションの価値は管理次第で変わる。
共有部分がきちんと清掃されていない、ゴミの出し日でもないのにゴミが散乱している。
などのマンションは管理がしっかりされていないということ。
外壁の塗装がはげている、クラックが入っているといったマンションも要注意。

⑤一にも二にも申し込み
折り込みチラシに気に入った物件があれば、すぐに購入申し込みを入れた方がいい。
購入の申し込みを入れれば、他の購入希望者の動きが止まる。
手付金は発生しない。
後で申し込みをキャンセルすることもできる。

⑥管理費と修繕積立金はほどほどに
物件による個別性はあるが、戸数の少ないマンションは管理費と修繕積立金が高いことがある。

⑦チラシの価格が価格ではない
人気エリアの割安物件では交渉の余地はないが、半年以上も売りに出ている物件は値引き交渉の余地がある。
申し込みの段階で指し値を入れることは1つの手。

⑧事前調査の労を厭わない
物件の周辺環境は調べておく。

⑨物件見学はリフォーム会社と
マンションを見学する際には、リフォーム会社の人を連れていくこと。
リフォームにどのくらいの手間と金額がかかるのか、一緒に見ればすぐにわかる。

⑩売り主の素性を見極める
売り主を把握することはとても重要。
期末の決算対策は別だが、売り主が企業の場合は借金して物件を購入しているため、大幅な値引きに応じることはない。

⑪売り主の事情を見極める
売り主の売却理由を聴くこともとても重要。

⑫ポーカーフェースを貫く
どんなん気に入った物件でも気に入ったという表情はしない。
その後の値引き交渉に悪影響を与えかねない。

⑬リフォーム会社選びは口コミで
リフォームは一見の業者に頼むのではなく、仲介会社の紹介や友人知人のコネによる業者の方がよい。
それが難しければ、地元で長くリフォームを手掛ける業者を選ぶ。

⑭仲介会社は1人の担当者と末長く。
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by shokunin_nin | 2010-06-08 23:56 | 資産運用 | Comments(0)

ワンルームマンション投資

ワンルームの賃貸による運用は新築でも年5%以上の利回り、中古なら10%以上の高い利回り売りものになっている。
しかし、その半面で長い目で見た資産価値の低下、空室リスクなどの不安要素も大きい。
それでも「実物を持っているのだから安心」という考えの人が多い。
全くリスクがないのなら、ワンルーム業者は別に分譲しなくても、そのまま自身で所有するのが一番。
多少なりともリスクがあるからこそ、購入客にそれを負わせているという考え方もできる。
利回りが高いのは、将来の資産価値低下というキャピタルロスを折り込んでいるから。
利回りが高い上に、将来にわたって資産価値も保証されるのなら、売り人はいない。
保有することのリスクが高いからこそ、10%以上の利回りを取れる。
売却せずに保有し続ければ、キャピタルロスは表面化しないから、多少家賃が低下しても、ローン返済終了後には一定の私的年金の役割を果たす。

企業が「土地所有が有利とはいえない」と考えるのであれば、個人も基本的には同じはず。
いまや本社でさえ手放して賃貸する時代であり、それを個人に当てはめれば、マイホームを所有するよりは賃貸する方が有利ということになる。
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by shokunin_nin | 2010-03-06 01:34 | 資産運用 | Comments(0)